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      六方面詳解房地產稅改革試點:嚴打炒房 保護剛需
      2021-10-25 17:05:06 來源:央廣網

      央廣網北京10月24日消息(記者王晶)10月23日,全國人大常委會授權國務院,在部分地區開展房地產稅改革試點工作。

      此次改革的思路清晰,即國務院制定房地產稅試點具體辦法,試點地區人民政府制定具體實施細則。試點期限為五年,自國務院試點辦法印發之日起算。試點地區征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產,不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅,土地使用權人、房屋所有權人為房地產稅的納稅人。

      房地產稅若開始征收,不少網友較為擔心的是,對于如今剛需購房者影響大嗎?多位業內專家接受央廣網記者專訪時表示,房地產稅改革試點,主要還是為了遏制投機性購房行為,即打擊炒房客,以此對于普通老百姓居住性需求的購房予以保護。

      資料圖(來自:CFP)

      一、為什么要加快改革試點?

      “房地產稅在我國的稅費體系里屬于十分重要的一個環節,立法周期是相對比較漫長的,推進的時候亦需要嚴謹嚴密,試點是很重要的試金石。”北京法學會不動產法研究會理事、北京金訴律師事務所主任王玉臣指出,如今,房地產稅的立法進程又往前邁了一大步。

      王玉臣表示,改革試點的目的主要有三個:第一個是積極穩妥推進房地產稅立法與改革。有兩個關鍵詞,一個是積極,一個是穩妥。

      他解釋稱,積極推進,意味著要采取積極主動的措施去推進,去作為。而穩妥,則意味著每一步都要扎扎實實,不可冒進,積極和穩妥兩者缺一不可。同時,房地產稅的重要性,決定了其立法過程必須是嚴謹嚴密的,而整個稅收體系的需要,也決定了需要積極去推進。

      第二個目的是,引導住房合理消費和土地資源節約集約利用。

      王玉臣稱,房住不炒是這些年國家一直在強調的,房地產稅是調控樓市,打擊炒房,引導住房合理消費的有力措施。同時,對土地使用權進行依法納稅,也可以進一步引導土地資源集約利用。

      第三個目的則是促進房地產市場平穩健康發展,這意味著房地產稅的改革,不能簡單理解為財政體系的改革,而要將其和住房制度改革、促進房地產市場穩定發展等進行聯系。不僅僅是屬于稅收財政體系內的,更是推動樓市平穩健康發展的重要手段。

      二、改革試點,明確哪些核心問題?

      易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進反復強調,改革本身堅持社會公平公正的導向。

      此次改革明確了試點城市改革的核心,包括居住用和非居住用等各類房地產,而不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅。

      改革釋放三個明確思路。第一、改革的核心是居住用的住宅項目,這是當前老百姓最為關注的內容。第二、非居住用房地產本身有房產稅一說,此次試點城市會從房產稅的試點轉變為房地產稅的改革。第三、農村住房不納入改革,當前改革是指國有建設用地的相關住房。

      與此同時,中國豪宅研究院院長城市運營專家朱曉紅也向記者分析,改革重點是厘清稅費,避免錯征、漏征、重復征,有效調節貧富差距,讓過多占用住房資源多繳稅,避免錢多房多,錢少房少無房住現象的出現,從而落實房子是用來住的,不是用來囤的,更不是用來炒的政策。

      三、對房價影響有多大?

      王玉臣覺得,這次改革的重點是明確了房地產稅試點的啟動,以及征收對象、如何落實、試點期限等房地產稅試點的核心問題,提綱挈領,為房地產稅的試點提供了法律依據。“短期內對二手房價可能會有一些影響,但是長期來看,整個行業終將趨于健康平穩。”王玉臣說到。

      從實際市場來看,王玉臣觀察到,近期,伴隨著房地產稅推進的消息傳來,在一些一線城市,比如上海、北京、廣州,不少有多套房的業主已經開始集中掛牌出售。一手房影響相對于二手房要柔和一些,因為國家的一手房是采用的銷售備案制,價格是需要提前到政府部門進行備案的,而且要以備案價為準,不得擅自大幅變動銷售價格。

      但是整體來看,他認為,從官方數據可以看出,不少城市的一手房價出現了一定程度的下降。不過,從長遠來看,不會一直下降下去,最終的走向還是趨于理性消費,趨于房價健康平穩。

      四、對剛需住房是否有影響?

      這次開展房地產稅改革試點工作,特別明確規定了此次授權的試點期限為5年,時間已經進入了倒計時狀態。多位專家向央廣網記者表示,對剛需住房可能影響不是特別大,影響最大的,恐怕是多套房或者人均面積比較大的業主。

      王玉臣說:“因為本身房地產稅法的一個核心目的,就是為了共同富裕。”

      盤古智庫高級研究員江瀚持有相似的觀點,此次房地產稅改革目標明確,炒房或將會很難獲利,甚至于將會有巨大的成本損失。

      他談到,未來房產稅這種存量稅的形式,將有可能進一步改變當前房地產的市場,從長期的角度來說,在房產稅全面推行的趨勢之下,在大量的擁有住房而且是處于空置狀態的話,將很有可能被征收高額的房產稅,從而增加炒房者的炒房成本。

      五、如果房產稅開征 一二線城市影響有何不同?

      “開征房地產稅,可能對總體一手房和二手房新建商品房價格、供應量產生影響。”

      我愛我家控股研究院院長蔡宗翰告訴記者,試點城市持有二套以上或是大戶型的二手房存量推入市場,降低商品房銷售價格外,同時對于房企特別是在二線、三線之后開發的企業增加去化率(即是在一定時間段內的銷售率,在房地產領域稱為銷售率)的成本。

      必須強調的,若試點是在一線城市,由于剛需、剛改人群較多,對市場的影響從短期來看,購房者持幣待沽或房主持房觀望情況會存在,但中長期來看,在房住不炒前提下,決定市場的永遠是新市民、新產業的引進能力,故中長期影響不大。

      六、房地產稅不等于房產稅?

      需要注意一點,很多人存在誤區,認為房地產稅和房產稅是一樣的概念。王玉臣稱,這倆是完全不一樣的概念。

      房地產稅,顧名思義,對房地產征收的一種稅費,不僅僅包括房屋本身,還包括土地使用權。它是一個綜合性的概念,可能將包括一切與房地產有直接關系的稅,包含在土地使用權的出讓、房地產開發、轉讓、持有、出租等諸多環節,征稅對象是相關的所有權人和使用權人。

      而房產稅僅僅是針對房屋本身,并不包括土地相關的,房地產稅包括房產稅,是其中一項內容。

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